La ley presume el estado normal o regular del inmueble dado en arrendamiento. Al respecto, el inciso final del artículo 2.029 del Código Civil dispone que “Se entenderá que se ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario”. Por consiguiente hay que presumir que en este caso el arrendador entregó, al arrendatario, en buen estado el inmueble. En lo que tiene que ver con el estado en que dejó el inmueble el arrendatario – Municipio (…) no hay prueba, y por lo tanto ese desconocimiento sobre el referido estado impide definir si el demandado incumplió con sus obligaciones sobre la conservación de la cosa dada en arrendamiento.
[L]a Sala colige, en primer lugar, que la cláusula excepcional de terminación unilateral del contrato de arrendamiento no se podía pactar dentro de este, por expresa prohibición de la ley. No obstante, la terminación unilateral se pactó en el numeral 10º de la cláusula 8ª del contrato y se materializó con la expedición de las resoluciones demandadas en este proceso. La cláusula de terminación unilateral acusa así una clara violación del artículo 6 de la Constitución Nacional y del parágrafo del numeral 2º artículo 14 de la ley 80 de 1993. Este acuerdo se encuentra incurso en una causal de nulidad absoluta que prevé el numeral 2º del artículo 44 de la Ley 80 de 1993, el cual establece que el contrato estatal es absolutamente nulo por las mismas causas que se prevén en el derecho común y, en especial entre otros eventos, cuando se celebre contra expresa prohibición legal o constitucional (arts. 1502, 1519 y 1741 del Código Civil)
En la demanda presentada en el sub lite, en forma extemporánea, vino a invocar un derecho al reconocimiento y pago de las mejoras, basado en la cláusula contentiva del compromiso para aunar esfuerzos en orden a llegar a un acuerdo sobre dichas mejoras. Es improcedente pretender en este caso la existencia de una tácita reconducción o una prórroga tácita del contrato de arrendamiento con el propósito de extender el inicio del término de caducidad de la acción, conclusión a la que no se puede llegar ni siquiera acudiendo a cobijar el contrato por las normas del derecho privado. Lo anterior se observa teniendo en cuenta que el arrendatario no estaba pagando los cánones ni el arrendador los estaba recibiendo, además de que la conducta pasiva respecto de la restitución del inmueble no puede entenderse como intención de continuar con una relación contractual que había sido materia de demanda, incoada por el IFI el 7 de febrero de 2000
El arrendador se obliga a mantener la cosa arrendada, en los términos del artículo 1985 del Código Civil, en buen estado realizando durante la ocurrencia del arriendo “todas las reparaciones necesarias”, con excepción de las locativas que están generalmente a cargo del arrendatario. Ahora, con relación a las reparaciones locativas el artículo 1998 del Código Civil consagra que el “arrendatario es obligado a las reparaciones locativas (…)”, siempre que estas no provengan de fuerza mayor, caso fortuito, o de mala calidad de la cosa arrendada ya que en esos eventos el obligado es el arrendador.
“… el artículo 424 parágrafo 2°, numeral 1°, prescribe que si el demandado en el proceso de restitución de inmueble arrendado pretende el derecho de retención de la cosa arrendada, debía alegarlo en la contestación de la demanda y solicitar las pruebas relacionadas al mencionado derecho. (…) la ley otorga el derecho de retención al arrendatario del bien corporal en todos los casos en que se le debe indemnizar, por tal motivo el arrendatario posee una justa causa para retener y no efectuar la restitución del bien, hasta tanto se le pague o se asegure su pago, que para el presente asunto eran las mejoras realizadas”
Es evidente que el contrato de arrendamiento xxxx, se suscribió con violación de normas imperativas relativas al régimen de los bienes de uso público, lo que configura la causal de nulidad absoluta del contrato por objeto ilícito, prevista en los referidos artículos 78 letra b. del Decreto ley 222 de 1983 y 1521 del C. C.(…) dicho contrato fue pactado infringiendo el artículo 157 del Decreto –Ley 222 de 1983, que, como se señaló, prohibía el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por más de cinco años y por lo tanto se configura también la causal de nulidad absoluta por objeto ilícito de que trata los artículos 78 del Decreto Ley 222 de 1983 letra c. y 1523 del C.C. (…) la Sala decretará de oficio la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento 0427 de 1989, aún (sic) cuando no existe petición expresa de parte, pues el juez no sólo tiene la facultad sino el deber de declarar la nulidad absoluta de un contrato o parte de él, según el caso, de conformidad con el artículo 1742 del Código Civil, subrogado por el artículo 2 de la Ley 50 de 1936, (…) como la ejecución de las prestaciones que se discuten encuentran su causa justificativa en las cláusulas y estipulaciones que se declararán nulas, se tiene que las pretensiones no pueden prosperar, en la medida en que, como se advirtió, la invalidez del negocio jurídico o de la cláusula fuente de una reclamación impide el análisis sobre la responsabilidad por el incumplimiento del mismo, por cuanto el carácter vinculante y obligatorio del contrato o de la estipulación, según el caso, es presupuesto para realizarlo.
Temas: Contrato de arrendamiento. Las partes no celebraron un contrato de arrendamiento, sino un contrato atípico que involucró diversas tipologías. “Para empezar, la Sala encuentra que las partes le dieron la denominación clara de un contrato de arrendamiento; sin embargo, esa manifestación no es suficiente, por cuanto se debieron satisfacer, al menos, los elementos mínimos de […]
Para la Sala, en el presente caso NO se terminó unilateralmente el contrato de arrendamiento, lo que se hizo fue COMUNICAR, que por efecto del incumplimiento en el que había incurrido por parte del contratista, NO se RENOVARÍA en los términos del numeral 1º del artículo 518 del Código de Comercio, pero no que ese contrato dejaría de ejecutarse antes del vencimiento del plazo estipulado por las partes.
El Consejo de Estado negó el amparo solicitado por la Contraloría General de la Nación, quien alegó la vulneración de los derechos al buen nombre, al trabajo y al acceso y desempeño de funciones y cargos públicos por parte de la sociedad Proyectos y Desarrollos I S.A., debido a que dicha sociedad se negó a prorrogar el contrato de arrendamiento, que vence el 31 de diciembre de 2014, sin las cláusulas con las que fue inicialmente celebrado con la ex Contralora General Sandra Morelli Rico.
En el presente proceso quedó demostrado que el contratista incumplió sus obligaciones contractuales y que transcurrido el término que otorgó la entidad estatal para superar los inconvenientes, no realizó las acciones necesarias para lograr la correcta ejecución del contrato estatal.
