Consejo de Estado. Lesión enorme. Rescisión por lesión enorme. Justo precio. (2016)
Lesión enorme en el justo precio del inmueble objeto de la compraventa. Principio de buena fe contractual. Contrato de compraventa. La lesión enorme es vicio objetivo del contrato. Equilibrio económico. CE. 56288. 2016.
Rescisión por lesión enorme.
“El artículo 1947 del Código Civil ha definido la lesión enorme en los siguientes términos: El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.
Es así como, de conformidad con la ley civil, es claro que el fundamento de la figura de la lesión enorme se encuentra contenido en la doctrina del justo precio, según el cual, el precio debe ser justo para alcanzar el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, por tanto se prohíbe pactar un precio lesivo para alguna de las partes que intervienen en la compraventa (vendedor o comprador), lo cual tiene su fundamento en los principios de equidad y de equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales; de tal suerte que el precio resulta lesivo para el vendedor cuando recibe menos de la mitad del valor justo del bien y para el comprador cuando paga más del doble del valor real.
La esencia de la acción de rescisión por lesión enorme radica en la existencia de un desequilibrio económico objetivo del contrato.
Por su parte, la Corte Constitucional se ha referido a la lesión enorme, puntualizando qué “ocurre cuando en una compraventa existe una desproporción considerable entre el precio convenido y el precio justo’ de [un inmueble], que perjudica a alguna de las partes, y permite, entonces, que ésta solicite la rescisión del contrato“, precisando que de acuerdo con el ordenamiento jurídico colombiano esta figura es de carácter netamente objetivo, lo que significa que, basta con verificar la existencia de una “extrema desproporción entre el valor de la cosa y el precio que se paga o recibe por ella”.
Es así como, “si bien atañe al arbitrio de las partes definir el precio del inmueble objeto de la compraventa, la ley “sanciona el abuso en que se puede incurrir so pretexto de la autonomía contractual” y lo conjura mediante la lesión enorme, cuya disciplina legal “no compara las situaciones lesivas que afrontan las partes en el negocio jurídico, sino que simplemente registra los hechos, los describe y les confiere un efecto dirigido a restaurar el desequilibrio injusto que ocasionan”, habida cuenta de las distintas “circunstancias que rodean y mueven a cada uno de los contratantes”.
La Corte Suprema de Justicia ha tratado el asunto manifestando que la lesión enorme en el régimen civil no es un vicio del consentimiento, por el contrario, es eminentemente objetivo, es decir, que la misma se estructura de manera independiente de consideraciones subjetivas, así lo expresó:
“Así, no es exacto que en nuestro régimen civil la lesión sea vicio del consentimiento. El que acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por si una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza física o moral que lo constriña, ni un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento”.
Al referirse al justo precio esta Corte sostuvo que es lo que se aspira en cualquier contratación, destacando que son varios factores que influyen para la formación del mismo, al respecto precisó: “La noción de justo precio como categoría jurídica es el punto de equilibrio a que aspira la contratación conmutativa. Pero no son pocos los factores que de hecho inciden en la formación de los precios, por lo que se encuentra allí una de las materias más investigadas y discutidas en economía política, seguramente a consecuencia del plano de relatividad en que se mueve, y por el peligro previsible de que la actividad de las transacciones languidezca por causa de inadecuada tutela de la ley, en menoscabo del espíritu de empresa como propulsor del crecimiento de la riqueza pública.”
Bajo esta línea de pensamiento, la jurisprudencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado frente a la naturaleza de la lesión enorme, ha indicado que es un vicio objetivo del contrato; tal y como se transcribe de los apartes de la sentencia de 24 de septiembre de “La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o porque el precio porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.
De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato“.
Así lo reiteró en reciente jurisprudencia del 28 de mayo de 2015:
“La doctrina nacional ha admitido que la lesión enorme no es otra cosa que un vicio objetivo, el cual ocurre por el rompimiento del equilibrio en las relaciones contractuales y opera de manera autónoma e independiente de las calidades de las partes contratantes o de los actos de ellas; algunos doctrinantes sostenían que la lesión enorme constituía un vicio del consentimiento, pero en la actualidad, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se ha impuesto el criterio de que la lesión enorme tiene fundamento en el equilibrio o equivalencia de las prestaciones mutuas que debe imperar en los contratos conmutativos, de tal suerte que la rescisión del contrato procede por haberse comprobado que se produjo un desequilibrio en las prestaciones y no por la existencia de un vicio en el consentimiento, hecho este último que daría lugar a la nulidad relativa del contrato.”
Bajo estas directrices legales y jurisprudenciales, se impone concluir que cuando la parte afectada pretenda alegar la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, deberá probar ante el juez del contrato la existencia del desequilibrio, más no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos, de esta manera, determinada la naturaleza de la lesión enorme y precisada la noción del justo precio, elemento esencial del contrato de compraventa, habrá de establecerse cuáles son los requisitos o presupuestos para que opere la rescisión del contrato por lesión enorme, cuando quiera que el precio pactado en el mismo se encuentre afectado por un desequilibrio que alcance las proporciones que la ley establece para que se configure el vicio objetivo.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia definió la acción rescisoria por lesión enorme en los contratos de compraventa de inmuebles en el siguiente sentido:
“La acción rescisoria por lesión enorme es la medida excepcional al principio de la soberanía contractual, tendiente a conjurar la lesión patrimonial o de ultramitad sufrida injustamente por uno de los contratantes. Esta acción se consagra indistintamente en favor del vendedor o del comprador, y se estructura cuando a una de las partes se le ha perjudicado en más de la mitad del justo precio de la cosa”
Al presentarse la lesión enorme en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, bien porque el vendedor ha vendido por menos de la mitad del precio justo o el comprador ha adquirido el bien por más del doble de su valor real, la parte afectada podrá intentar: i) la acción rescisoria (terminación del contrato) para lograr el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones, ii) también podrá optar por el reajuste del precio recibido o pagado, según el caso, al justo valor acreditado en el proceso con esta misma finalidad, en los términos previstos por el artículo 1948 del Código Civil, norma que reza lo siguiente:
“Artículo 1948. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato” De optarse por la primera solución, las cosas se retrotraerían al momento inicial, es decir, hasta antes de la celebración del contrato, de tal suerte que el vendedor obtendría la devolución del bien y si es el comprador le correspondería su restitución, sin perjuicio del cumplimiento de las prestaciones mutuas que surjan de esta situación.
En criterio de la Sala para que proceda cualquiera de las dos soluciones, es necesario que concurran los siguientes presupuestos:
“a) Que haya lesión en la proporción que establece el artículo 1947 del C. C.
“b) Que se trate de contratos respecto de los cuales la ley lo admite (art. 1949 C. C).
“c) Que la pretensión se reclame dentro del término que la ley concede al efecto (art. 1954).
“d) Que el bien se conserve en poder del comprador (art. 1951 C.C.).
“e) Que no se trate de un contrato aleatorio.
Después de lo dicho, no cabe duda de que existe unanimidad en la jurisprudencia colombiana frente a la naturaleza de la figura de la lesión enorme, que esta es de carácter objetivo, debiendo demostrarse para su configuración únicamente que no se pagó por parte del comprador o no se recibió por parte del vendedor el justo precio de la cosa objeto de enajenación. En consecuencia, en el Juez a la hora de analizar si existe o no lesión enorme en un contrato de compraventa, se limitará a verificar tal circunstancia, siendo completamente irrelevante la presencia de un factor subjetivo como es un vicio en el consentimiento”.
Fecha 03/08/2016. Rad. 19001233100020080003701. CE. 56288. Actor: FRANCISCO ANGULO MUÑOZ. Demandado: INSTITUTO COLOMBIANO DE DESARROLLO RURAL – INCODER.
